Pourquoi le régime réel est meilleur — et comment le faire soi-même en 1 heure. ↓
Le régime micro-BIC donne un abattement forfaitaire de 50%. Le réel déduit les vraies charges : intérêts d'emprunt, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, et surtout l'amortissement du bien. Pour un LMNP typique, la différence est de 3 000 à 8 000 € d'impôt par an.
BOFIP BIC-CHAMP-40-20 · CGI Art. 50-0 · Stat. DGFIP 2024
La liasse LMNP au réel (2031 + annexes 2033 + report sur 2042-C-PRO) est complexe mais mécanique. L'EC collecte vos relevés bancaires, tape dans son logiciel, sort le PDF. Vous payez 800 € pour une tâche que l'IA peut faire en 8 minutes à partir de votre relevé.
Tarif moyen EC cabinet libéral LMNP · Enquête CNEC 2024
Le BOFiP exige de ventiler le bien en composantes (structure, toiture, façade, équipements) avec des durées différentes. Un appartement de 200 000 € : structure 40 ans, toiture 25 ans, équipements 10 ans. Ce calcul annuel, fait faux, déclenche un redressement fiscal. Fait juste, il réduit votre base imposable de 4 000 à 12 000 €/an.
BOFIP BIC-AMT-20-40 · Plan Comptable Général · CGI Art. 39
Connectez votre banque via Bridge (agrégateur agréé ACPR). Patrimo importe vos relevés, catégorise automatiquement chaque ligne (loyers, charges, intérêts, travaux) et les ventile sur le bon poste comptable LMNP.
Renseignez les caractéristiques de votre bien une fois. Patrimo ventile en composantes, applique les durées réglementaires, calcule la dotation annuelle et suit le tableau sur toute la durée de détention. Recalculé automatiquement si vous faites des travaux.
Patrimo génère le PDF de la liasse fiscale LMNP complète au format Cerfa : 2031-SD (bénéfices BIC), annexes 2033-A à E, et le montant à reporter sur votre 2042-C-PRO. Vous n'avez plus qu'à copier le chiffre sur impots.gouv.
Trois bailleurs LMNP cette semaine m'ont dit la même chose : ils savent que le réel est meilleur. Mais l'amortissement composante les bloque. Alors ils paient 800 € à un EC ou restent au micro-BIC et perdent 4 000 €/an.
Patrimo est construit sur ce constat : le calcul fiscal ne devrait pas être une barrière à l'optimisation légitime.